지분형 모기지란 무엇일까? 공유형 모기지와 차이점에 대해서 알아보자

금융위 "영끌 관행 잡을 것" 내 집마련 패러다임 바뀐다. 현재 주담대 받아 집 구입하지만 향후 주택금융公 등이 지분 투자 개인과 정부가 '주택 공동소유', 개인은 정부 지분만큼 월세 지불 

개인이 집을 살 때 한국주택금융공사 등에서 지분 투자를 받는 대신 월세를 내는 ‘지분형 주택금융 제도’가 도입된다. 이를 통해 주택 매수 시 관행이 돼 버린 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)을 방지해 가계부채 문제를 잡겠다는 게 정부 구상이다.     <한국경제 2025.03.26>

 

위 기사에 따르면 정부에서 발표한 개인이 집을 살 때 주택 한국주택금융공사 등에서 지분 투자를 받는 대신 월세를 내는 ‘지분형 주택금융 제도’가 도입된다고 밝혔는데요. 취지는 영끌을 방지해 가계부채 문제를 잡겠다는 것으로 확인됩니다. 정부가 공식적으로 '지분형 주택금융'이라는 이름으로 발표한 것은 이번이 처음인데요. 과거엔 공유형 모기지라는 이름으로 유사한 정책이 시행된 적이 있습니다. 하지만 좋은 결과는 나타나지 않았는데요. 이번에 발표한 지분형 주택금융 제도는 과연 성공적인 결과가 나타날지 귀추가 주목됩니다.

 

오늘은 과거에 시행된 공유형 모기지 정책과 정부가 새롭게 발표한 지분형 주택금융 제도는 어떤 차이점이 있는지 각각의 특징이 무엇인지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택구매자가 정부, 공공기관 또는 민간 투자자와 주택의 지분을 나누어 소유하는 방식의 주택금융 상품입니다. 기존의 대출 중심 방식과 달리, 지분을 점진적으로 취득하면서 최종적으로 주택의 100% 소유권을 확보할 수 있습니다.

ⓒ Unsplash 의 Roberto Nickson

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특징 및 구조

1. 초기 부담 완화
   • 구매자는 주택 가격의 일부만 부담하여 입주 가능
   • 초기 자금 부담이 줄어 가계부채 증가 억제 효과
2. 지분 분할 취득 방식
   • 정부나 공공기관(혹은 민간 투자자)이 주택의 일부 지분 보유
   • 일정 기간 동안 구매자가 나머지 지분을 점진적으로 매입
3. 주거 안정성 확보
   • 자격 요건 충족 시 장기적으로 주택 소유 가능
   • 소득이 낮은 계층도 내 집 마련 가능
4. 정부 및 공공기관 참여
   • 정부, 공공기관이 지분을 보유하면서 주택 공급 및 가격 안정 기여

 

장점과 단점

 

✅ 장점

• 초기 주택 구입 자금 부담 완화
• 대출 의존도를 낮춰 가계부채 관리 용이
• 부동산 시장 안정화에 기여

❌ 단점

• 지분 매입 기간이 길어 최종 소유까지 시간이 소요됨
• 주택 가치 상승 시 정부나 공공기관이 지분을 보유하고 있어 시세 차익 일부를 공유해야 할 가능성
• 지분 매입 조건 및 절차가 복잡할 수 있음

 

예상 지원 대상

• 무주택 실수요자
• 신혼부부, 청년층, 중저소득 가구
• 주택 구입 초기 자금이 부족한 계층

 

현재 추진 상황

• 한국에서는 2023년부터 지분적립형 분양주택이 도입됨
• 2025년부터 금융위원회가 지분형 주택금융 지원 확대를 고려 중
• 향후 금융기관 및 공공기관의 협력을 통한 세부 정책 발표 예정

 

지분형 모기지는 주택 구매자의 부담을 줄이면서도 안정적으로 주택 소유를 가능하게 하는 대안적 주택금융 방식으로 주목받고 있습니다.

 

과거에 시행되었던 공유형 모기지 정책에 대해서도 알아보도록하겠습니다.

 

공유형 모기지란?

공유형 모기지 상품은 주택 구입을 지원하기 위해 주택도시기금에서 제공하는 대출 상품으로, 대출자와 기금이 주택의 수익 또는 손익을 공유하는 구조를 특징으로 합니다. 이 상품은 주로 서민과 무주택자를 대상으로 하며, 낮은 금리로 자금을 지원해 주거 안정성을 높이는 데 목적이 있습니다. 크게 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지 두 가지로 나뉩니다.

 

1. 수익공유형 모기지

특징

주택 매각 시 발생하는 시세 차익(수익)을 주택도시기금과 일정 비율로 공유합니다. 대신 대출 금리는 연 1.5% 수준의 고정금리로 매우 낮게 적용됩니다.

 

대출 조건

1. 생애 최초 주택 구입자(부부 합산 연소득 7천만 원 이하) 또는 5년 이상 무주택자(부부 합산 연소득 6천만 원 이하).
2. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하, 가격 6억 원 이하.
3. 최대 대출 한도는 집값의 70%까지, 2억 원 이내.

 

• 장점: 낮은 금리로 이자 부담을 줄일 수 있어 금리 상승기나 주택 가격 변동이 불확실한 시기에 유리.
• 단점: 집값 상승 시 수익의 일부를 기금에 내야 하며, 집을 팔지 않고 대출을 상환하더라도 차익을 공유해야 하는 부담이 있음.

2. 손익공유형 모기지

특징

주택 매각 시 수익뿐 아니라 손실도 기금과 공유합니다. 초기 5년간 금리는 연 1%, 이후 2%로 적용되며, 20년 만기 일시 상환 구조입니다.

대출 조건

수익공유형과 유사하며, 주로 전세금 등 목돈이 있는 무주택자를 위해 집값의 최대 40%까지 지분 형태로 지원.

 

• 장점: 전세금 수준의 자금으로 내 집 마련이 가능하고, 집값 하락 시 손실 부담을 덜 수 있음.
• 단점: 집값 상승 시 수익 공유로 인해 일반 대출 대비 수익률이 낮아질 수 있음.

배경 및 활용

공유형 모기지는 2013년 8월 정부의 「전월세시장 안정 대책」의 일환으로 도입되었습니다. 2014년에는 5,881건(7,747억 원)이 실행될 정도로 인기를 끌었으나, 이후 주택 가격 상승과 시중 금리 하락으로 수요가 줄어 2016년에는 139건(188억 원)으로 감소했습니다. 최근 주택 시장 불확실성이 다시 커지며 재조명되고 있습니다.

활용 팁

• 추천 상황: 금리 부담을 줄이고 안정적인 주거를 원하는 실수요자에게 적합. 특히 집값 상승이 크지 않을 것으로 예상될 때 유리.
• 주의점: 집값 상승이 예상되면 수익 공유로 인해 일반 주택담보대출보다 손해를 볼 수 있으니, 장기적인 주택 가격 전망과 개인 재무 상황을 고려해야 합니다.

 

현재 지분형 모기지와의 차이점

구분	공유형 모기지 (과거)	지분형 모기지 (현재 추진 중)
주요 목적	정부가 일부 지분 소유	정부·공공기관·민간 투자자가 지분 보유
지분 매입 방식	시세 차익 공유	초기 부담 완화 및 장기 소유 지원
지분 매입 방식	매각 시 정산	점진적 지분 취득
정책 지속 여부	2015년 이후 중단	2025년 이후 확대 예정

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과거의 공유형 모기지는 주택 가격 상승 시 정부와 차익을 나누는 방식이어서 실수요자에게 매력적이지 않았던 반면, 현재 추진되는 지분형 모기지는 점진적 지분 취득 방식을 통해 실질적인 내 집 마련 기회를 확대하는 방향으로 설계되고 있습니다.