부동산 손피(손에 남는 프리미엄) 거래란 무엇인지, 주의할 점에 대해서 알아보자

분양권 거래 시장에서 활용되는 ‘손에 남는 프리미엄(손피)’ 거래가 사실상 차단될 전망이다. 양도가액 산정 방식 변화로 기존보다 두 배 가까이 세금을 내야 할 수도 있기 때문이다.

국세청은 손피 거래와 관련한 양도가액 산정방식이 변경됐다고 25일 밝혔다. 손피 거래란 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 실시하는 거래로 양도세율이 높은 분양권·입주권 시장에서 자주 활용됐다.

기존에는 손피 거래 매수자가 부담하기로 한 양도세에 대해 최초 1차분만 양도가액에 합산하도록 했는데 앞으로는 2차분, 3차분 등 n차분의 양도세 전부를 양도가액에 합산토록 한다.

가령 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매도하는 경우(양도세율 66%, 1년 이상 보유 가정) 일반 거래 매도자는 양도차익 5억원에 대해 3억2800만원을 양도세로 낸다. 이를 손피 거래로 하면 기존에는 양도차익 5억원에 양도세 3억2800만원을 더한 8억2800만원에 대해 양도세 5억4500만원을 내야 했다. 하지만 바뀐 방식대로 하면 최대 9억6600만원까지 낼 수도 있다.만약 인상되는 양도세를 감안해 거래가액을 낮추면 불법이다. 국세청 관계자는 “다운 계약을 할 수도 있지만 이 경우 탈세 행위에 엄정 대응할 것”이라고 말했다.   <국민일보 2024.11.26>

 

최근 기사를 보면 '손에 남는 프리미엄'(손피 거래가 차단될 전망이라는 내용이 확인 됩니다.

바뀌게 될 양도가액 산정방식은 기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했는데 앞으로는 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해야 한다는 뜻입니다.

 

오늘은 손피 거래에 대해서 자세히 알아보고, 주의할 점에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

 

손피거래란 무엇일까요?

손피거래는 부동산 시장, 특히 분양권 거래에서 자주 사용되는 용어로, "손에 쥐는 프리미엄" 거래를 간단히 줄여 부르는 말입니다.

더 자세히 설명하면, 매수자가 매도자가 부담해야 할 양도소득세를 대신 납부하는 조건으로 매매를 진행하는 것을 의미합니다. 즉, 매수자는 시세보다 더 높은 금액을 지불하고, 매도자는 양도세 부담 없이 순수하게 높은 금액을 손에 쥐게 되는 구조입니다.

ⓒ Unsplash 의 Jakub Żerdzicki

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왜 손피거래를 할까요?

• 매도자:
  • 양도세 부담을 줄여 순수하게 얻는 금액을 늘릴 수 있습니다.
  • 빠른 거래가 가능합니다.
• 매수자:
  • 높은 프리미엄을 지불하더라도 원하는 물건을 빠르게 확보할 수 있습니다.
  • 때로는 투자 목적으로 활용하기도 합니다.

손피거래의 장단점

• 장점:
  • 매도자와 매수자 모두에게 유리한 측면이 있습니다.
  • 빠른 거래가 가능합니다.
• 단점:
  • 매수자 입장에서는 높은 금액을 지불해야 합니다.
  • 양도세 관련 법규가 복잡하여 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
  • 시장 상황에 따라 손해를 볼 수도 있습니다.

최근 손피거래에 대한 규제가 강화되고 있으며, 세금 부담이 증가하고 있습니다. 따라서 손피거래를 고려하고 있다면, 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 합니다.

 

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손피거래 시 주의해야 할 점

손피거래는 매도자와 매수자 모두에게 유리한 측면이 있지만, 복잡한 세금 문제와 시장 상황 변동에 따른 리스크를 안고 있습니다. 따라서 손피거래를 진행하기 전에 반드시 알아두어야 할 주의사항이 있습니다.

 

1. 세금 문제:

• 양도소득세: 손피거래는 양도세 계산이 복잡하고, 매수자가 양도세를 대납하면서 발생하는 이중과세 문제가 발생할 수 있습니다.
• 세무 전문가 상담: 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산과 절세 방안을 마련해야 합니다.
• 계약서 명시: 계약서에 양도세 부담 주체, 납부 시기, 방법 등을 명확하게 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 시장 상황 변동:

• 부동산 시장 변동: 부동산 시장은 수시로 변동될 수 있으며, 시장이 하락하면 손해를 볼 수도 있습니다.
• 금리 변동: 금리 인상 시 대출 이자 부담이 증가하여 투자 부담이 커질 수 있습니다.

3. 계약 내용:

• 계약서 검토: 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불분명한 부분은 반드시 명확히 해야 합니다.
• 특약 사항: 손피거래 특성상 다양한 특약 조항이 포함될 수 있으므로, 각 조항의 의미를 정확히 파악해야 합니다.
• 법률 전문가 자문: 필요한 경우 법률 전문가에게 자문을 구하여 계약의 유효성을 검토해야 합니다.

4. 기타 주의사항:

• 다운계약: 실제 거래 금액보다 낮게 신고하는 다운계약은 불법입니다.
• 투기 목적: 투기 목적으로 손피거래를 하는 것은 위험할 수 있습니다.
• 정보 확인: 해당 부동산에 대한 충분한 정보를 수집하고, 주변 시세를 비교하여 적정 가격인지 확인해야 합니다.

손피거래는 복잡한 거래 형태이므로, 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.